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Teias sócioespaciais: iniciativas e novos usos aos imóveis de valor histórico e cultural - PARTE 1

Autor: Noely Manfredini (Curitiba/Paraná), Janaína Bueno (Lisboa, Portugal) e Paôla M. Bonfim (João Pessoa) - Data: 23/02/2012

 

Em verdade, só há um meio eficaz de assegurar a defesa permanente do patrimônio de arte e de história do país: é o da educação popular. Nós, mulheres, estamos, de fato, sensibilizadas para o coletivo,  ou a vida apressada passou a impedir essa visão?

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O investimento em imóveis sempre foi muito popular entre os brasileiros. Mas a decisão de investir na compra de casas, apartamentos ou outros tipos de imóveis exige ter uma quantia alta de dinheiro, além de conhecimento sobre o mercado imobiliário que, como qualquer outro mercado, está sujeito a altas e baixas. Sujeito também a conhecimentos outros, como os valores e usos a serem atribuídos a imóveis históricos e culturais. O patrimônio cultural, melhor dizendo.

Patrimônio cultural é o conjunto de bens, de natureza material e/ou imaterial, que guarda em si referências à identidade, à ação e à memória de diferentes grupos sociais. De modo que seja resgatada a relação de memória e afeto com a comunidade.  Imateriais como a literatura, pinturas corporais, a Pampulha, o baião ou forró, coleções arqueológicas e de fotografias. Bens culturais, como aqueles que registram elementos do passado ou presente, capazes de traduzir o momento cultural ou natural de grupos sociais ou de ecossistemas. Obras de Villa Lobos ou Pixinguinha, receita da pamonha ou cachaça, lendas e festas tradicionais, a tecnologia dos fogões à lenha, a rendas do Ceará, telhas coloniais, livros de batismo. O Patrimônio Natural inclui bens cuja criação não recebeu interferência humana (grutas, montanhas, rios, ecossistemas, jazidas, animais silvestres) e também Sítios que fazem parte de uma lista de patrimônios para preservação, como o Parque Nacional do Iguaçu, Mata Atlântica, Parque Nacional Serra da Capivara, Atol das Rocas.  Como bens de natureza material, o Patrimônio Edificado, que trata das edificações isoladas ou conjuntos, que possuam peculiaridades culturais: arquitetura rural ou urbana, fábricas, palacetes, jardins públicos, casas comuns de taipa.  Todos são bens de contexto histórico que devem ser preservados, memorizados ... e amados. Memória e... afeto.

Há dezenas de oportunidades à espera de investimentos. Reconverter pavilhões industriais subutilizados ou desativados em centro de compras. Revitalizar espaços públicos. Restaurar imóveis deteriorados. Manter ou reanimar edificações tombadas, re-uso de uma antiga residência a se transformar em agência bancária, quem sabe um supermercado. Desde que se obedeça às diretrizes do tombamento, algumas cidades dão descontos de impostos  para os bens tombados, a partir de leis específicas.

O patrimônio material protegido pelo Iphan -Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional - , com base em legislações específicas, é composto por um conjunto de bens culturais classificados segundo sua natureza nos quatro Livros do Tombo: arqueológico, paisagístico e etnográfico; histórico; belas artes; e das artes aplicadas. Eles estão divididos em bens imóveis como os núcleos urbanos, sítios arqueológicos e paisagísticos e bens individuais; e móveis como coleções arqueológicas, acervos museológicos, documentais, bibliográficos, arquivísticos, videográficos, fotográficos e cinematográficos. O IPHAN, tem em seu acervo, 89 núcleos históricos, 20 mil sítios arqueológicos cadastrados, 500 mil bens móveis integrados protegidos, 19 bens imateriais registrados. Sua estrutura descentralizada é composta de 27 Superintendências Estaduais e 25 Escritórios Técnicos. É pouco. Ainda não conseguiu criar efetivamente a tal relação memória-afeto. Mas já se vê algumas boas mudanças de visão. Nas áreas de Patrimônio Natural, para que não sejam mais vistas como impedimento ao desenvolvimento e sim pólo sustentável de ações em benefício das comunidades. Na combinação  entre  a conservação dos sítios culturais com os sítios naturais, proposta pelo  Estados Unidos. No Brasil, o IPHAN estabeleceu o conceito de chancela da Paisagem Cultural ( Portaria 127/2009). É  instrumento ainda frágil, do ponto de vista legal, mas que busca reconhecer a interatividade do homem com um meio natural e singular, resultando em uma identidade única e ao mesmo tempo diversa. É a caracterização simbólica, a “imagem” de um lugar. O Rio de Janeiro seria um exemplo, é quase um cartão postal, por si só..

Por outro lado, o que faz com que o conceito de Patrimônio Mundial seja excepcional é sua aplicação universal. Todos os países possuem sítios de interesse local ou nacional que constituem verdadeiros motivos de orgulho nacional e a Convenção os estimula a identificá-los e protegê-los. Este ano  de 2012 marca o 40º aniversário da Convenção do Patrimônio Mundial, um dos programas mais bem sucedidos da UNESCO e uma das ferramentas mais poderosas para a preservação do patrimônio. Quase universalmente adotado, com 188 países signatários, inclui 936 sítios inscritos por seu valor universal excepcional em 153 países.  Sítios  que pertencem a todos os povos do mundo, independentemente do território em que estejam localizados.  Algum exemplo excepcional de  tipo de edifício ou de conjunto arquitetônico ou tecnológico, ou de paisagem que ilustre etapas significativas da história da humanidade, ou
 ainda, exemplo  também excepcional de habitat ou estabelecimento humano tradicional ou do uso da terra, representativo de uma cultura ou de culturas. Alguns estão em em perigo, seja pela provocação de  terremoto, inundação ou dano causado por conflito armado, sítios que tenham se tornado vulneráveis por efeitos de mudanças irreversíveis (neste caso, o bem é incluído na Lista do Patrimônio Cultural ou Natural em Perigo).

Tanzânia,  ruínas de Kilwa Kisiwani e de Songo Mnara  - ilhas  que fazem parte do patrimônio  mundial da África, representando  vestígios de dois grandes portos comerciais  dos séculos IX e XVI,ameaçadas pela  erosão marinha, que pode levar ao desmoronamento de edifícios.  Na Tanzânia, a Grande Mesquita é um Patrimônio  Cultural em Perigo.

Chile -  Fábricas de Nitrato de Humberstone e Santa Laura -  norte do  Chile, a 18 km da cidade de Iquique, no  deserto de Atacama,  região de Tarapacá, Patrimônio Cultural em Perigo –

Paquistão , Complexo do Forte e jardins de Shalimar -  em Lahore, é formado por edifícios construídos entre 1641-1642, por um  imperador muçulmano da dinastia mongol, também em perigo de destruição.

Filipinas,  Arrozais em terraços das Cordilheiras das Filipinas - os terraços  de 2.000 anos, esculpidos na província de Ifugao,  estão a aproximadamente 1500 metros de altura acima do nível médio das águas do mar e cobrem 10.360 km² de montanha. Patrimônio  Natural em Perigo.

 

O Fundo do Patrimônio Mundial foi criado em 1972. Recebe seus recursos essencialmente das contribuições compulsórias dos Estados-membros, totalizando 1% de seus aportes à UNESCO, e de contribuições voluntárias. Outras fontes de ingressos são os fundos fiduciários doados por países com fins específicos.  Exemplos:

Argentina - Conjunto e Estâncias Jesuítas de Córdoba, os Parques Naturais de  Ischigualasto e Talampaya, entre outros.

Albânia - Cidade-museu de Gjirokastra, entre outros.

Africa do Sul - Sítios de Hominídeos Fósseis de Sterkfontein, Swartkrans, Kromdraai e Arredores, entre outros.

Brasil -  A cidade histórica de Ouro Preto (MG), o centro histórico de Olinda (PE),  Praça de São Cristóvão (SE) , entre outros.

Portugal - Mosteiro dos Jerónimos - Obra-prima da arquitetura portuguesa do século XVI, classificada como Monumento Nacional,  situa-se numa das zonas mais qualificadas de Lisboa, um cenário histórico e monumental junto ao rio Tejo onde também marcam forte presença a Torre e o Centro Cultural de Belém. Parque Arqueológico do Vale do Côa,  interior norte de Portugal, junto à fronteira com Espanha. Criado em 1996, é dos mais importantes sítios do mundo, o mais importante sítio com arte rupestre paleolítica de ar livre. Ali foram identificados cinco dezenas de núcleos de arte, ao longo dos últimos 17 quilómetros do Rio Côa, até à sua confluência com o Douro.

No Brasil, um proprietário  de terras consideradas Patrimônio Natural, pode se socorrer na criação da RPPN  (Reserva Particular do Patrimônio Natural). É uma reserva constituída por terras privadas com o fim de preservar a diversidade biológica do local, fauna e flora. O dono assume o compromisso pela preservação da propriedade por tempo indeterminado. Há apoio legal (lei N.º 9.985/2000), se o local tiver importância por sua biodiversidade ou aspecto paisagístico ou possuir características ambientais que justifiquem sua recuperação. Entre os benefícios, a preservação do direito de propriedade e a isenção do ITR (Imposto sobre Propriedade Territorial Rural). Em alguns Estados, parte do ICMS Ecológico arrecadado pelos municípios pode ser repassado para os proprietários de RPPN’s.

Paraná, RPPN Figueira (Reserva Natural Salto Morato) – pertencente à Fundação O Boticário de Proteção à Natureza, a reserva se localiza em Guaraqueçaba e foi criada em 1994 para preservar o maior remanescente contínuo de Mata Atlântica do Brasil.

Amazônia. Fundo Vale de Desenvolvimento Sustentável, criado pela Vale do Rio Doce em 2009, teve foco inicial em programas de combate ao desmatamento na Amazônia, em parceria com instituições públicas e privadas . Aportou R$ 13,9 milhões em 8 projetos. Até 2012, investirá  R$ 51 milhões. Em janeiro de 2011, assinou memorando de entendimento  com a UNESCO no Brasil, para apoio a projetos direcionados à gestão ambiental  de Sítios  do Patrimônio Mundial Natural do Brasil.

Desde os tempos pré-históricos já era importante estar próximo de lugares altos para garantir visibilidade ampla, mas ainda assim, próximo a rios, grutas ou outros abrigos naturais – para garantir a sobrevivência. Começa-se uma comunidade construindo a cultura, a identidade com o solo.  Seja pela abundância de  córregos,  arroios ou  rios. Estar próximo a linhas de trens. A uma estrada de trânsito de pessoas e mercadorias. Presença de carreteiros, tropeiros, mensageiros, comerciantes, viajantes. Ou instalação local de corpos militares, imigrantes estrangeiros, religiosos. Todos os territórios do mundo formam suas teias espaciais. Seja qual for o motivo da ocupação geográfica, um povoamento começa com alguns lotes, torna-se distrito, eleva-se à categoria de vila, produz o alargamento de ruas e praças, o alinhamento de prédios fabris. Surge a cidade. Há dinâmica espacial visível, concentração urbana. A atualidade do espaço tem isto de especial: é formada de momentos que se foram, mas que podem ser cristalizados como objetos geográficos atuais (Bertrand Russel). A própria Geografia como produto da história, mostra, nos espaços terrestres, a realidade do passado e do presente. Mas também pode retratar o êxodo, o abandono.

Santa Maria, Rio Grande do Sul. O distrito Arroio do Só (1896), modificou, de forma intensa, sua paisagem, tendo sua arquitetura alterada por novos usos e reformas.  Em 1961, perdeu parte do seu território e população para outras divisões: um município (Santa Flora), novas distritais (Palma, Passo Verde).  Desarticulou-se a linha ferroviária. Fecharam-se casas de comércio.  Caiu a oferta de empregos.  Veio o despovoamento. Onde havia o hospital Santa Terezinha, hoje há um CTG. O prédio da Estação agora é pequena empresa de cuias. Havia grandes fábricas como a dos móveis Tronco e outra de calçados (esta sumiu, a outra sobrevive a duras penas). O distrito em 1950 possuía 460 km² e na atualidade 159,30 km². Em 1909, 4.289 habitantes, em 1996, 1.657.  Hoje ali se vive do cultivo de porongos, fabricação de cuias, agricultura familiar.

A arquitetura das cidades brasileiras pode ser dividida em três períodos: Colonial, Imperial e Republicano. Os séculos XVI e XVII utilizaram uma linguagem direta e simples Os terrenos eram estreitos e as casas de frente para a rua tocavam-se entre si. Destinavam-se ao comércio e à moradia ou, nos casos do sobrado, ao comércio no térreo e moradia nos pavimentos subseqüentes. Predominava a casa térrea e o sobrado de até 3 pavimentos. As madeiras empregadas no Brasil eram de boa qualidade, como jacarandá, canela parda, ou preta e jatobá. Os enquadramentos mais antigos eram feitos em pedra de cantaria lisa ou com decoração simples em frisos e trançados, quando se tratava de uma portada de maior importância. No século XVIII apareceu o arco abatido e as casas se enriqueceram com janelas de peitoril ou púlpito em treliça e balaustradas de ferro. As vidraças começam a aparecer nas portas e bandeiras. O século XIX foi marcado pela chegada da família imperial. Os pés direitos vão crescendo, o que favorece a monumentalidade dos edifícios. Telha francesa ou Marselha. As madeiras mais utilizadas neste período foram o pinho de riga,  a peroba do campo ou ipê. As escadas externas de cantaria eram extensas e imponentes. Uso de pisos de mármore colorido, além dos tabuados, rodapés de grande altura, jardins internos e externos. No final do século XX, as grandes construções  foram sendo  transformadas em escolas, asilos ou  locais de instituições públicas. Outras foram simplesmente abandonadas, virando casas de cômodos ou cortiços. Fracionamento da grande propriedade em loteamentos,  substituição da casa individual pelo prédio coletivo, introdução de novos materiais e métodos construtivos.

Qualquer edificação é composta em sua essência por fundações, paredes e cobertura. Outros elementos se integram nesta estrutura, como as aberturas das paredes,  pisos e  forros, abóbadas cúpulas e arcos.  E o  imóvel antigo  faz parte de um meio ambiente, com vizinhança de outras casas,  todas inseridas no contexto de uma cidade, no meio urbano ou rural.  Todos eles, antigos e novos,  sujeitos às variações climáticas, ao efeito dos processos acelerados de urbanização, ao envelhecimento natural dos materiais.

Qualquer edificação está sujeita a danos causados pela deterioração natural ou provocada (pela natureza ou pelo homem). Danos por problemas próprios da construção ou problemas externos à construção que comprometem sua estabilidade. Rachaduras, deformações na fundação ou telhado, má qualidade dos materiais empregados, má execução,  escavações indevidas nas vizinhanças, ação do vento (vendaval são ventos de velocidade igual ou superior a 54km/h e abaixo de 90km/h, furação, ventos acima de 90km/h). A umidade pela presença de água na alvenaria, a retirada da cobertura vegetal  que expõe o solo ao impacto das chuvas.  Catástrofes naturais, poluição ambiental, árvores de grande porte e raízes profundas nas proximidades da edificação. Vandalismo, intervenções erradas, sobrecargas  por depósito de trastes e materiais de construção no sótão. Até a simples  falta de uso, caracterizando abandono. A  lesão pode ser de pequeno ou grande porte,  passiva ou ativa. Pode ocorrer na superfície da construção (problema localizado, desgaste de material), ou ser problema mais sério que compromete a estabilidade da estrutura; pode resultar de movimento da estrutura (depois paralisado), ou a lesão continuar atuando até provocar desmoronamento. 

Igreja do Rosário, cidade histórica de Mariana/MG.Parte do cemitério localizado ao lado desabou, provocado pelas chuvas,dez/2011.

 

É preciso,  compreender  para depois avaliar,  o sistema estrutural da fundação, o sistema estrutural da edificação e o estado de conservação dos materiais. No caso das fundações, problemas podem ser originados do deslizamento (terrenos argilosos) das camadas mais superficiais sobre as mais profundas. Retirada do revestimento vegetal do terreno. Desligamento entre o terreno e a rocha, devido à presença de águas subterrâneas. Alterações do ângulo de inclinação da encosta, decorrentes de novas  ruas, presença de muros de arrimo. Desagregação das pedras de fundação provenientes da penetração das raízes de árvores. No segundo caso,  é preciso compreender os  três tipos de sistemas estruturais: a) edificação de sistema estrutural independente, onde paredes e empenas não têm ligação com pisos e tetos. b) edificação com sistema estrutural vertical composto de paredes empenas e pilares que possuem ligação com o sistema horizontal de pisos e tetos sistema  (comum nas estruturas de madeira e tijolo). c)  edificação  de sistema complexo que além de paredes pisos e tetos, apresenta abóbadas cúpulas e arcos.

A solução de cada caso exige um diagnóstico cuidadoso a ser realizado por especialista na área de estruturas, para identificar as condições do terreno, da fundação e das estruturas e matérias que a compõem, para estabelecer recomendações técnicas. A conservação preventiva é um conjunto de medidas a tomar para prevenir o aparecimento de danos em uma edificação.. Evita trabalhos radicais de restauração. Recorrer à restauração depois que o edifício chega a alto nível de degradação tem sido regra. Deve haver prevalência da conservação sobre a restauração, conhecer muito para intervir pouco,  prevenir para não intervir .  As orientações podem ser lidas no Manual de Conservação Preventiva para Edificações. GT-IPHAN –Programa Monumenta/Bid / Min Cultura.

Uma edificação deve ser considerada, seja qual for seu estado de conservação, seja imóvel isolado ou conjunto arquitetônico, além de ser um bem cultural, histórico e arquitetônico, é também um bem patrimonial.  Uma edificação só se torna “histórica” quando se considera que ele pertence a dois mundos: o mundo passado e o mundo presente. Três agentes são os principais responsáveis pelas iniciativas: poder público, empreendedores da iniciativa privada, arquitetos.

Porto Alegre. Rua Felix da Cunha, bairro Moinhos de Vento. Recebeu do poder público uma solução apropriada para o local, revitalizando-a. Ali foi preservado um conjunto de residências da primeira metade do século XX, já incorporadas à “imagem” da cidade. Futuramente, serão destinadas ao comércio e prestação de serviços, sem que fosse preciso demolir tais edificações. 

Os arquitetos serão os responsáveis pela “leitura” do projeto, pelo respeito ao que já está construído, pelo compromisso com o passado no sentido de revitalizá-lo, observando a relação entre meio (condições físicas) e o contexto (histórico e atual). A realização de boa arquitetura não é incompatível com a produção do aumento da riqueza e  por outro lado, realiza  melhorias na qualidade de vida de uma comunidade. Contexto histórico refere-se a circunstâncias e fatores de relevância surgidos em uma determinada propriedade. No Brasil, essa relevância não tem ligação direta com idade. Nos Estados Unidos, cadastra-se nacionalmente o imóvel que tenha alcançado determinado grau de significância histórica nos últimos 50 anos, embora  em caráter de excepcionalidade, alguns atuais.

O reaproveitamento de edificações é opção a ser levada em conta para investimento de empreendedores.  Deve estar orientado no sentido da geração de benefícios coletivos. Nos países mais desenvolvidos existem linhas de crédito a viabilizar as intervenções de prédios históricos e áreas urbanas.

Boston, EUA. Intervenção no Fanuilhal e no Quincy Market, antigo mercado da zona portuária, ano de 1826, até então, bastante deteriorado.  Ao poder público coube estabelecer diretrizes urbanísticas; à empresa privada, responsável pelo aporte financeiro e administrativo, coube o projeto e recuperar não só o mercado mas também  prédios vizinhos. Agregou-se a antiga função comercial a novas ocupações (escritórios, hotéis, restaurantes). Os edifícios, propriedades da municipalidade, foram objetos de um contrato de comodato que viabilizou a exploração comercial  pelos investidores  para o custeio da obra (1976-1978).

Oradour-sur-Glan, França. A aldeia original foi destruída em 1944, quando 642 de seus habitantes foram assassinados pela Waffen-SS alemã. Uma nova foi construída no pós-guerra em local próximo, mas o original foi mantido, como um memorial.

A lembrar outro processo bastante comum na dinâmica das cidades brasileiras. Muitas vezes transforma-se o núcleo original da cidade em área de inércia. Intensifica-se a descentralização, criam-se novos centros secundários. A administração pública, entretanto, deve continuar no seu papel de reguladora (dos projetos, pela criação de licenciamento de obra diferenciado, orientação das normas mais adequadas, suporte técnico)  - para  evitar a completa desfiguração do imóvel antigo. Isso porque já houve muitas tentativas de modernização que destruíram os valores históricos, arquitetônicos e culturais.  

São Paulo, capital.  Cerca de 420 000 casas e apartamentos desabitados, boa parte no centro (pelo alto preço dos aluguéis); 2 500 bairros irregulares, 1 600 favelas tomam conta da periferia. Como o trabalho está no centro, cria-se fabulosa movimentação humana, que sobrecarrega os sistemas de transporte, provoca congestionamentos, gera poluição do ar. A saída: repovoamento da região central, recuperação dos cortiços.

João Pessoa, Paraíba. Outra tentativa de revitalizar o Centro de núcleos históricos está acontecendo com a viabilização de um convênio entre o Iphan (via superintendência da Paraíba)  e a Prefeitura Municipal de João Pessoa, a fim de conceder financiamentos aos proprietários de imóveis localizados em áreas tombadas. O executor financeiro do programa é o Banco do Nordeste do Brasil, que cria a linha de financiamento para imóveis privados no período de 2012 a 2014, a fim de recuperar o acervo histórico, incentivar o uso habitacional e fomentar usos e das atividades econômicas direta ou indiretamente no centro da capital. Em pesquisa realizada pelo Centro de Estudos de Conservação Integrada (CECI, 2004), a partir de entrevistas públicas no setor comercial da cidade verificou-se a aceitação da área central pela população como o bairro mais desejável isso por conta da disponibilidade de infra-estruturas das áreas centrais, a maior disponibilidade de bens, serviços e equipamentos urbanos e melhor acessibilidade dada pela facilidade de locomoção a qualquer ponto da cidade. A partir da expansão da cidade em direção ao litoral (anos 60-70), o Centro Histórico foi perdendo algumas das suas características. Primeiro, a de lugar de residência da camada social de maior renda, depois, a de centro comercial e financeiro mais dinâmico. O melhor: hoje o Centro vem sendo lentamente reativado. A revitalização se faz presente parcialmente. Restaurados alguns edifícios isolados, tais exemplares históricos trouxeram “nova vida” para área que se encontrava sem investimentos públicos e privados. Serviram para mostrar que essas políticas não se sustentam sem a incorporação da população local e sem o investimento no retorno à moradia. Segundo levantamento realizado pelo Iphan/PB, há um total de 6.583 imóveis sob proteção no Centro Histórico de João Pessoa - dos quais 794 (12,06%) encontram-se em estado precário, sendo que destes, 286 (36,02%) são considerados de valor cultural.  

Percentuais – bairros centrais

Bairros da coroa intermediária

Bairros periféricos - litorâneos

Centro

10,5

Bancários

9,6

Manaíra

9,9

Jaguaribe

8,4

Mangabeira

6,0

Bessa

7,2

Torre

8,1

Estados

4,5

Tambaú

5,4

Tambiá

3,6

Cristo

3,0

Cabo Branco

4,5

Roger

2,1

Expedicionário

2,4

Outras praias

0,9

Média por Setor

32,7

 

25,5

 

27,9

Fonte: CECI – Zanchetti et al. (2004)

 

Centro histórico de Quito, EquadorSan Francisco de Quito, mais conhecida como Quito, fundada em 1534 é o maior, menos alterado, e melhor preservado centro histórico na América Latina. Fez-se a revitalização do centro histórico e dos prédios coloniais. Apoiou-se nas premissas de renovação urbana para melhorar a qualidade de vida da população residente e dos seus usuários, no  contexto de uma educação urbana destinada a introduzir o uso de práticas sociais próprias ao lugar. Com apoio do BID, 11 centros comerciais foram reabilitados ou reconstruídos para apoio a mais de 7.000 vendedores informais que estavam nas ruas e espaços públicos do Centro e moradias sociais. implementação do Plano de  Re-ordenamento Integral do Trânsito e Transporte. Recuperados e postos em funcionamento vários edifícios e instituições (teatros, restaurantes, museus, centros culturais, hoteis, etc). Em 2005, o BID aprovou um empréstimo de 8 milhões de dólares para a segunda etapa.

Goiana, Pernambuco.  O município, a 62 km de Recife, é Patrimônio Histórico Nacional  desde 1938.  Pelo seu Centro Histórico de oito igrejas seculares e  prédios tombados, foi apelidada de "Milão Brasileira". A falta de conservação desse patrimônio já foi discutida diversas vezes mas nada foi resolvido para conter as rachaduras, vidros quebrados e outros problemas.  Por outro lado, o melhor: Cine-Teatro Polytheama,  construído em  1914. Já foi  "Cine Nacar",  depois "Cine Rex". Desativado  em 1980. Por iniciativa da Fundação do Patrimônio Histórico e Artístico de Pernambuco, em 2010 foi  reativado depois de uma reforma que custou R$ 1,2 milhão .

João Pessoa, Centro, Rua da Areia, nº 155. Sobrado com fachada em azulejos portugueses aproximadamente do século XIX. O atual proprietário tem interesse em restaurar o imóvel, mas precisa do aporte financeiro para a criação de um centro cultural no local. Este imóvel fica ao lado da antiga Fábrica de Vinhos Tito & Silva, tombada pelo Iphan em 1984. E a sua restauração significaria a recomposição de uma área interessante para o setor histórico. Tais ações, ainda que pontuais, a longo prazo e sendo alvo de investimentos constantes, promoveriam a recuperação de longos trechos de reconhecido valor cultural e turístico, agitando os centros antigos das cidades e promovendo o ressurgir de uma movimentação financeira no local.

 É vital, sempre, criar elementos de atração, entre eles, ressaltar laços do passado para propiciar inclusive o retorno de antigos moradores. Recriar o apego emocional pelo espaço vivido. Pois fortalece as economias locais. Renova a convivência, reproduz a diversidade étnica, cria memória para os descendentes de portugueses, espanhóis, italianos, japoneses, libaneses, sírios, afrodescendentes. A reorganização comunitária reconsidera os fatores naturais, culturais, políticos e econômicos do lugar. Faz com que esteja comprometida com a sustentabilidade. Promove a transformação espacial com o turismo, lazer, artesanato, agroindústria. Recicla o espaço terrestre deteriorado. Valoriza sua História. 

Entretanto, no mundo inteiro há construções abandonadas: hospitais, fábricas, conventos, casas, palácios, igrejas, parques, pontes, prisões,  túneis,  cemitérios, sanatórios,  edifícios militares, viadutos. Por que desistiram delas? Muitas são as razões.  Uma propriedade largada no tempo e não reclamada por ninguém se torna bem abandonado. Causas? Mudança do proprietário, falecimento, não localização dos herdeiros. Cada país, cada Estado, tem suas leis de propriedades e há centenas de bens não reclamados, não apenas imóveis: seguros, poupanças, ações, depósitos judiciais, objetos de ouro, platina ou pedras preciosas depositadas e esquecidas em bancos.  Mas o sonho da casa própria é tão intenso que as pessoas insistem em ignorar que ninguém está isento de ficar doente, perder o emprego, passar por crise financeira, não ter meios de pagar impostos que oneram seu imóvel, viver conflitos de guerra ou catástrofes, ter seu imóvel desocupado à força por ser área de propriedade do poder público.  No Brasil, um  imóvel urbano ou em zona rural, abandonado e desocupado, é bem vago, é coisa de ninguém. Passados três anos torna-se  propriedade da União. A não ser que o proprietário se arrependa, prove ser o dono  e o reclame. Nos Estados Unidos, de acordo com uma decisão da Suprema Corte dos EUA, propriedade não reclamada retorna para o Tesouro do Estado do último endereço conhecido do dono do imóvel, após período de inatividade de 3 a 5 anos.   Não há limite de tempo para recuperar a propriedade (exceto em dois estados). Há imóveis abandonados por 50, 180 anos. Embora os Estados devolvam gratuitamente tais bens, há quem não saiba disso e procure os “tracers”, agentes que se dispõem a localizar os bens, donos ou parentes por taxas exorbitantes entre 10 a 60% do valor do bem.

Pripyat, Ucrânia.  é uma cidade abandonada do norte do país.  Fundada em 1970 para abrigar os trabalhadores da usina nuclear de Chernobyl  Power. Evacuada em 1986 após o desastre nuclear.

Kadykchan, Russia. Kadykchan é hoje cidade fantasma. Construída durante a II Guerra Mundial, abrigava trabalhadores das minas de carvão e famílias. Localizada no distrito de Susumansk (Rússia), Kadykchan já foi uma cidade ativa nos tempos da antiga União Soviética. Em 1986, seis homens morreram como resultado de uma explosão. As minas foram fechadas, 12 mil habitantes foram evacuados, deixando a cidade vazia e silenciosa.  

Centralia, Pensilvânia, Estados Unidos.  Sua população diminuiu de seus  1.000 habitantes em 1981 para apenas 9 em 2007, resultado de um incêndio em 1962. Em 1992 o governador declarou  (domínio eminente) em todas as residências, condenando todas as casas e prédios da cidade. Um subsequente processo dos moradores para ter essa ação revogada, falhou.

Hong Kong, bairro  Kowloon Walled City. Ali, em 1980, havia 35.000 habitantes. A cidade era famosa pelos bordéis, cassinos, casas de ópio, fábricas secretas. Em 1990, foi demolida e seus habitantes retirados em 1993. Depois da demolição, um parque foi construído em seu lugar.

Importa revitalizar locais esquecidos no tempo?  Sim. Mas o que é reabilitação de edifício? São as obras que visam a recuperação e a reintegração física de uma construção, uma vez resolvidas todas as anomalias construtivas, funcionais, de higiene e de segurança acumuladas ao longo dos anos. Busca-se sua modernização para melhorar o desempenho de suas funções, aproximando-se dos atuais níveis de exigência.

Portugal, conjunto fortificado de Alter do Chão  (1249), região do Alentejo - Descrição pormenorizada de toda a operação de restauro e reabilitação da arquiterua medieval. D. Pedro I mandou restaurar em 1359 e ampliar as muralhas. Edificação medieval. Em 1910, classificada como Monumento Nacional. Várias vezes foi vendido. Na década de 1950 foi adquirido pela Fundação Casa de Bragança que o conserva até a atualidade.  O projeto de reabilitação, foi iniciado em 2006 pelo município local e pela Fundação Casa de Bragança.  

Los Angeles, EUA -  A chamada  lei Mills (contratos de propriedades históricas) pode prover, aos donos  de edifícios históricos cadastrados, com uma redução dos impostos que incidem sobre  propriedade imobiliária, para compensar o custo de restauração, reparação ou manutenção do imóvel. (ver site www.Preservation.Lacity.Org). Há também uma série de programas disponíveis para os proprietário de baixos recursos que têm imóveis em áreas com projetos de reurbanização (atualmente são 32 áreas  com esses projetos.-

Pode-se perguntar: um bem tombado pode ser alugado ou vendido? Não existe qualquer impedimento, nem no Brasil e nem no resto do mundo.  Embora sejam diversos os primeiros passos para tal, em caso de venda, deve ser feita, primordialamente, uma comunicação prévia à instituição que efetuou o tombamento, para que ela manifeste seu interesse ou não na compra. O tombamento está previsto no Decreto-Lei 25 /1937. Auxilia a preservar as características originais. A autorização de técnicas e materiais construtivos modernos em bens tombados - só em último caso, quando não se encontra mais em lugar nenhum tal material ou a técnica tenha se perdido no tempo e ninguém mais sabe fazer tal coisa do jeito antigo. Ainda assim, mediante autorização. No tocante à competência para  tombamentos, determina a Constituição de 1988, no art. 24, inciso VII, que compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal, legislar concorrentemente sobre proteção ao patrimônio histórico, cultural, artístico, turístico e paisagístico.  O Município não fica prejudicado, pois o art. 30, inciso I e II  garante-lhe a possibilidade de legislar, também, sobre o tema. A competência para efetuar tombamento cabe: 1)à  União, via IPHAN, que é uma autarquia federal  vinculada ao Ministério da Cultura; 2) ao governo estadual, por meio do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico do Estado ou órgãos similares; 3) ao governo municipal, através de leis específicas ou de legislação federal. Havendo conflito de competência, isto é, mais de um  interessado em tombar determinado bem , o competente para realizar o tombamento será o órgão do Poder Público que estiver mais diretamente relacionado ao bem.  Não só ao Poder Público cabe a iniciativa de um tombamento. Qualquer cidadão comum ou mesmo uma pessoa jurídica pode requerer o tombamento de bens que entenda serem de interesse para o patrimônio histórico nacional e isso será feito através do Ministério Público, ou seja, dos Promotores de Justiça, representando a comunidade. O processo de tombamento tem início com o pedido de abertura do processo por parte de qualquer pessoa física, jurídica ou instituição pública.

Rio de Janeiro. Fábrica  de tecidos, Bangu Empreendimentos SA. Típica construção industrial de 1890, grande terreno (141.500,00m²), no centro. Área construída de 67.000m², quarteirão inteiro junto da linha férrea. Toda a estrutura metálica havia sido importada da Inglaterra. Com a má gestão e o tempo, a fábrica entrou em decadência nos anos 90. Em 1995, a Prefeitura fez o tombamento parcial. Em 2004 foi comprada pelo BSC Shopping Center, pelo equivalente a US$ 21,800,000.00, metade financiada pelo Banco do Brasil. Em 2007 a fábrica antiga  foi reaberta como shopping e 75% das áreas ali construídas estão nos prédios antigos, devido à durabilidade dos materiais existentes na obra antiga. Foi implantada a ABL (área bruta locável) com 38.295,27m² distribuídos por 210 lojas e outras salas. As locações comerciais garantem aos proprietários retorno mensal médio de US$ 1.000.000,00. Com essa renda bruta  a BSC terá reposto, com juros, o seu investimento em cerca de doze anos.

Para investidores,  pode ser interessante e lucrativo  ressuscitar essas espécies de “almas perdidas”:  o preço muitas vezes é mais baixo do que construir o novo.  Assim também com apartamentos e casas com 20, 30 anos de construção ou mais. Além de mais baratos, têm cômodos amplos, paredes altas e largas, boa  estrutura física e localização (região central e proximidades). Ainda que seja preciso reformar instalações hidráulicas e elétricas, instalar sistema a gás moderno, remodelar o telhado, tem valido à pena.

Estados Unidos. Sam Zell, filho de imigrantes poloneses, dono de fortuna estimada em 3 bilhões de dólares, começou a construir seu império ainda estudante. Comprava apartamentos abandonados, reformava e alugava para outros estudantes. Tornou-se dono de 20.000 imóveis residenciais nos EUA. Também é célebre a venda de sua empresa de imóveis comerciais, a Equity Office Properties, para o fundo americano de private equity Blackstone, por 39 bilhões de dólares - o maior negócio já feito no setor, em 2006, pouco antes da implosão do mercado imobiliário americano.

Vale do Paraíba (SP). Desde 2006, com preços 25% abaixo da média e áreas reaproveitadas de antigas fábricas, ressurgiu como potencial mercado para investidores. Região de empresas tradicionais como Embraer e Johnson & Johnson, é hoje opção para empresas que procuram instalações de logística e armazenagem. Segundo a empresa de consultoria Herzog, o interior de São Paulo possui 1,6 milhão de metros quadrados de área construída de galpões e condomínios industriais. O Vale tem localização estratégica, entre Rio de Janeiro, Belo Horizonte e São Paulo. Cerca de 75%  da área é composta por imóveis antigos, adaptados para o uso de condomínios industriais.  O melhor: empresas de grande porte optaram alugar os espaços vagos para outras companhias (Kodak e Lolypop).  O Vale ainda vai receber novas indústrias. A montadora chinesa Chery, que comprou uma área de 1,2 milhão de m2 em Jacareí, deve começar a construção em 2012. A chinesa de máquinas pesadas Sany, que já está em São José dos Campos, comprou uma área de 568 mil m2.

Infelizmente, uma nova técnica empregada por arquitetos ainda não pode ser utilizada, a não ser parcialmente, no Brasil. Devido à intensa burocratização de uso dos imóveis arruinados ou muito antigos.  O retrofit, porém, tem sido novo filão imobiliário.  Via retrofit, preserva-se o patrimônio histórico, revitaliza-se, aumenta sua vida útil e utilização, via modernas tecnologias e materiais. Surgiu na Europa e a seguir introduzido nos Estados Unidos, pois não se permite que o rico acervo arquitetônico seja demolido ou substituído. Na Europa, 50% das obras já são constituídas hoje por reformas e reabilitações (França  e Itália, 60%). No Brasil, com a ampliação da preocupação com a defesa de áreas tombadas  aliada ao desenvolvimento das cidades, o retrofit é  opção em duas situações pelos arquitetos: quando a recuperação reduz custos em comparação com uma construção nova, ou, no caso de uma edificação histórica, quando cria condições para novas funções, sem muitas alterações nos originais. Há de se rever a legislação e o protecionismo exagerado, pois no retrofit, o sentido é de renovação. Difere da simples restauração (restituição do imóvel à condição original), e da reforma (melhorias, sem compromisso com características originais). Essas duas situações são previstas no Brasil, mas não o retrofit em si.

Rio de Janeiro. Centro Empresarial RD-53. Construído há 40 anos, teve o valor do metro quadrado de locação elevado de R$ 13 para R$ 55 depois da modernização arquitetônica e sistemas prediais inteligentes

Bairro Botafogo, Rio,  Casa  anos 30, estilo neo-normando. Dois pavimentos, área de 350m², posta no mercado em 2009 pelo aluguel de US$ 2.700.00 mensais. O preço do aluguel era 35% mais barato do que um imóvel comercial moderno comum, na vizinhança. A possibilidade de uso comercial era com restrições (proibição de letreiros e aparelho de ar-condicionado nas fachadas frontais, repintura dentro de padrões para imóvel de época). Mas havia  isenção de imposto predial (portanto, economia de US$ 7,500.00 anuais). Instalado duas lojas: fabricação de sofisticados chocolates e doces (parte térrea) e confecção de vestidos de noivas (parte superior). Para a adaptação e reforma foram gastos US$ 78,000.00 em cinco meses de obras. As duas lojinhas foram rapidamente alavancadas. O estilo europeu da casa coincidiu com o imaginário do público, a lembrar dos chocolates da Suíça e Bélgica e os vestidos sofisticados  lembravam a moda francesa. O retorno financeiro foi além do esperado. O investimento inicial das obras está-se pagando em menos de um ano de uso do imóvel, o que é fora do comum em termos de comércio artesanal

Obs: Final da Parte I desse artigo.  Continue lendo a Parte II.

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*Noely Manfredini é escritora (22 livros publicados), colunista da Revista Corporate sob o título Empreendedorismo Feminino. Janaína Bueno é historiadora formada pela UFPR, mestranda em Museologia com enfoque em Patrimônio Industrial e Patrimônio Imaterial, em Lisboa: Paôla M. Bonfim é Mestre em História atuando  como Técnica em Arqueologia na Superintendência do IPHAN/Paraíba.